家里有老房子的朋友，想必都有这样的困扰：墙体开裂、管网老化，爬楼累得喘不过气，配套设施跟不上时代，想卖掉却卖不上价，想自住又诸多不便。
很多人抱着“老房子迟早要拆”的想法苦苦等待，却忽略了中央早已释放的明确信号。那就是2026年“十五五”规划重磅定调，城市更新进入“先体检、后更新”的新阶段，不是所有老房子都能受益，但有4类房子，有望借着改造东风实现价值跃升，老百姓一定要盯紧了。
老房子改造政策
所谓“先体检”，就是由专业机构对老房子进行全面“健康排查”，重点检查房屋结构安全、抗震性能、管线老化程度、消防隐患等关键问题，建立完整的房屋“健康档案”，杜绝“盲目改造”“面子工程”。
而“后更新”，则是根据体检结果精准施策，不搞“一刀切”，能加固的不重建，能修缮的不拆除，既保障居住安全，又最大限度保留老房子的原有风貌，让改造真正贴合老百姓的实际需求。
很多人好奇，老房子改造到底改什么？
首先是基础安全改造，重点更新老化的燃气、供水、排水、供热管网，整治墙体开裂、屋顶渗漏等问题，对存在抗震隐患的房屋进行加固，从根本上消除安全风险。
其次是便民设施升级，支持有条件的楼栋加装电梯，完善小区停车、充电、消防设施，整治小区环境，增设口袋公园、便民步道。
最后是配套服务补齐，结合完整社区建设，新增养老驿站、托育点等“一老一小”服务设施，完善社区商业、卫生服务站，构建一刻钟便民生活圈，让老小区也能享受现代化生活。
中央定调：4类房子有望改造升值
第一类，城市核心区的老旧小区。这类房子最大的优势就是区位稀缺，地处主城区，周边学校、医院、商场、地铁等配套成熟，土地价值极高。
“十五五”规划中，核心区老旧小区是改造的重点，通过管网更新、电梯加装、环境整治等升级，补齐硬件短板，原本“老破小”的短板被弥补，区位优势进一步凸显。比如北京朝阳区某90年代老旧小区，改造后二手房均价从5.2万元/㎡升至6.8万元/㎡，溢价率超30%，足以说明核心区老房子的升值潜力。
第二类，存在安全隐患的危旧住房。这里主要指经鉴定为C级、D级的危房，以及2000年前建成的预制板楼。
这类房子因结构老旧、抗震性能差、安全隐患突出，被列为优先改造对象，政策支持力度最大——D级危房加快拆除改造，C级危房通过加固、改建等方式提升安全等级，预制板楼则重点进行结构加固和配套升级。改造后，这类房子不仅彻底消除安全隐患，居住品质大幅提升，资产价值也会从“贬值边缘”重回正轨，甚至实现大幅增值。
第三类，配套薄弱但区位尚可的老旧小区。这类房子所处位置不算偏远，周边有一定的人口基数和发展潜力，但存在配套缺失的问题，比如没有电梯、缺乏停车设施、没有养老托育服务等。
“十五五”规划强调补齐民生短板，这类小区将优先纳入改造范围，通过完善配套、优化环境，快速提升居住舒适度。比如成都锦江区某老旧小区，改造后新增地铁接驳巴士、社区卫生服务站，同面积房源月租金从2800元升至4200元，资产流动性显著增强。
第四类，具备历史风貌的老房子。这类房子多分布在老街区，承载着城市的历史文脉，中央明确要求“保护第一、以用促保”，不搞大拆大建，而是“一屋一策”进行修缮改造。
改造过程中会保留原有建筑风貌，同时升级内部设施，植入文旅、便民等新业态，让老房子既保留“烟火气”，又具备新功能。这类房子因稀缺性和文化价值，改造后不仅居住体验提升，还会成为“稀缺资产”，升值空间远超普通老房子。
家里有老房子的老百姓要注意
一是不要盲目跟风改造，先关注当地城市更新计划，确认自家房子是否纳入改造清单，尤其是远郊及人口流出城市的老旧小区，改造力度小，难以实现升值，需理性看待。
二是改造要走正规渠道，配合专业机构完成房屋体检，不擅自违规改造，避免影响改造资格和房屋安全。
三是理性看待升值，改造的核心是提升居住品质，升值只是附加收益，不要过度追求短期溢价，忽视房屋本身的居住价值。
四是关注政策动态，中央及地方会持续出台改造补贴、金融支持等政策，比如加装电梯有专项补贴，合理利用政策能减少自身投入。
从“大拆大建”到“精准更新”，中央对老房子改造的定调，本质上是让老房子回归“宜居属性”，让老百姓住得更舒心，同时盘活存量资产。2026年，城市更新进入提速阶段，这4类房子的改造红利已经明确。
如果你家有老房子，不妨对照看看是否在其中，主动关注当地改造政策，抓住这次机会，让老房子焕发新生，既改善居住环境，也实现资产的保值升值。毕竟，对老百姓来说，住得安心、住得便捷，才是最实在的幸福，而升值，只是这份幸福带来的额外惊喜。
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